Олимпийский проспект 14, БЦ Diamond Hall
коммерческая недвижимость
юридические услуги
дизайн и ремонт
блог
контакты
Инструмент активного поиска арендаторов, где арендодатели предлагают, а арендаторы рассматривают их помещения
Налог при продаже недвижимости – изменения с 1 января 2016 года
Как мы знаем, в определённых случаях при продаже объектов недвижимого имущества мы с вами обязаны заплатить налог в пользу государства. Налоговый кодекс, который регламентирует эту обязанность, периодически претерпевает изменения. И сейчас мы как раз расскажем вам об одном из таких существенных изменений.
Ключевые моменты
Новшества регламентируются Федеральным законом № 382, вступившим в силу с 1 января 2016 года. Интерес представляет п. 11 ст. 2 указанного закона - в нём говорится о дополнении ч.2 Налогового кодекса РФ статьёй 217.1.
Итак, ключевыми моментами новой статьи являются следующие:
Теперь минимальный срок владения имуществом, при продаже которого не возникает налогооблагаемая база, составляет 5 лет. Таким образом, если раньше уже после 3 лет владения квартирой можно было продавать её, не думая о налогах, то сейчас правила немного ужесточились.
Исключение составляют объекты недвижимости, полученные в порядке наследования или подаренные вам близкими родственниками; приватизированные объекты и объекты, полученные в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением (договору ренты) По перечисленным объектам недвижимого имущества минимальный срок владения ими без возникновения налогообложения при продаже остаётся прежним, а именно 3 года.
Кроме того, теряет свою актуальность популярный способ уменьшения налогооблагаемой базы при продаже недвижимости за счёт указания в договоре заниженной стоимости продаваемого объекта. Теперь, если указанная в договоре сумма составляет менее 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, получаемый доход от продажи приравнивается к этой величине, то есть:
Пример расчета налога
Например, вы приобрели квартиру в строящемся доме за 1 900 000 рублей. В будущем, через пару-тройку лет, когда она достроится и её рыночная стоимость увеличится, вы захотите её продать, скажем, за 3 000 000 рублей (и как раз такой же, например, будет её кадастровая стоимость). Чтобы не платить налоги – ай-ай-ай, – вы договоритесь с покупателем, что пропишете в договоре сумму 1 900 000 рублей (и потом, при подаче налоговой декларации, укажете эту же сумму в качестве налогового вычета, воспользовавшись правом уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых расходов, связанных с приобретением этого имущества - пп.2 п.2 ст.270 НК РФ, сведя базу для налогообложения к нулю).
Однако налоговая служба не разделит вашей радости по поводу выгодной продажи и начислит вам сумму налога к уплате в размере 26 000 рублей. Разберемся, как получилась эта сумма: Кадастровая стоимость (какой мы с вами договорились её считать) составляет 3 000 000 рублей. Соответственно, 70% от этой суммы составляют 2 100 000 рублей.
Налоговая служба, сравнивая цифры 2 100 000 рублей и указанную вами 1 900 000 рублей, заметит, что показанный доход меньше ожидаемого и прописанного в законе. И доверится она, увы, не вам, а закону. Таким образом, ваш доход от продажи этой квартиры будет засчитан как 2 100 000 рублей, а налоговый вычет, который вы применяли, составляет лишь 1 900 000 рублей. Поэтому с получившейся разницы (2 100 000 - 1 900 000) рублей вам будет начислен налог на доходы физических лиц в размере 13%. Итак, сумма налога составит 200 000 * 0,13 = 26 000 рублей.
Однако важным моментом является п. 3 ст. 4 указанного 382-ФЗ, который гласит, что все озвученные в статье 217.1 НК РФ изменения применяются лишь в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Таким образом, если недвижимость, которую вы задумали продавать в наступившем 2016 году, была приобретена вами ранее 01.01.2016, то можно выдохнуть – всё, о чем вы сейчас прочитали, не имеет к вам отношения.
