Олимпийский проспект 14, БЦ Diamond Hall
С 1 января 2015 года вступили в силу изменения в налоговый кодекс, которые приведут к увеличению налога на имущество физических лиц. Несмотря на то, что закон предусматривает возможность 5-летнего переходного периода, во многих регионах новые налоговые условия заработали сразу «в полную мощность». Предлагаем ознакомиться с анализом основных нововведений, которые коснутся всех собственников недвижимости.
От инвентарной к кадастровой
Ключевое изменение — это расчёт налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Раньше в расчёт бралась инвентаризационная стоимость, которая учитывала исключительно стоимость возведения объекта с расходами на стройматериалы и поправкой на степень износа дома. Фактические эта цифра не имела ничего общего с рыночной ситуацией, отображая лишь себестоимость строительства.
Кадастровая же стоимость максимально приближена к рыночной, так как в её оценке применяются расширенные критерии определения цены (местоположение, тип дома, год постройки, этаж, престижность района). Она существенно выше инвентаризационной, в связи с чем налогооблагаемая база значительно возросла.
Кадастровая стоимость утверждается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Однако сам он не занимается оценкой — для него это делают специальные оценщики согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Как правило, к определению кадастровой стоимости применяется массовый метод оценки, который и является главной причиной отличия значений оценки от рыночной стоимости. Оценщики не принимают во внимание некоторые серьёзные нюансы, которые в рыночный реалиях могут существенно сказываться на стоимости объекта. Во многих случаях это является одним из поводов оспорить кадастровую стоимость. Причём оспорить результаты оценки можно не только в суде, но и в досудебном порядке, обратившись в комиссии по рассмотрению споров, которые уже действуют при территориальных органах Росреестра.
Налоговые ставки
Предусмотрена 3-х уровневая система налогообложения:
0,1%В отношении жилых домов и жилых помещений, гаражей, машиномест, недостроенных жилых домов, хозстроений. Данная ставка может быть как уменьшена до нуля, так и увеличена, но не более чем в три раза в соответствии с нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).
В соответствии с законом г.Москвы от 19 ноября 2014 г. №51 «О налоге на имущество физических лиц» устанавливается дифференцированная ставка налогообожения на имущество физических лиц в зависимости от кадастровой стоимости объекта:
| Кадастровая стоимость, млн руб | Ставка налога на недвижимость, % |
|---|---|
| до 10 | 0,1 |
| 10—20 | 0,15 |
| 20—50 | 0,2 |
| 50—300 | 0,3 |
| гаражей и машиномест | 0,1 |
| недостроенных жилых домов | 0,3 |
В отношении торговых и административно-деловых центров, нежилых помещений, предназначенных для размещения офисов, общественного питания, торговых и бытовых объектов, а также в отношении других объектов недвижимости (в том числе жилой) кадастровой стоимостью более 300 млн. рублей.
0,5%В отношении иных зданий, строений, помещений, сооружений.
Однако платить налог на имущество обязаны не все. Законом предусматривается широкий перечень лиц, освобождающихся от уплаты налога. Среди них: пенсионеры, герои Советского союза и России, определённые категории военнослужащих и членов их семей, инвалиды I и II группы, а также некоторые объекты недвижимости (творческие мастерские, хозстроения до 50 кв.м).
Порядок расчета налога
Для того, чтобы рассчитать сумму налога к уплате, мы должны:
Узнать кадастровую стоимость объекта и на основе нее определить ставку налога на недвижимость
Узнать кадастровую стоимость объекта можно следующим образом:
На сайте Росреестра
Для этого, нужно указать кадастровый номер, условный номер или адрес объекта
В кадастровой палате своего города
Для этого нужно подать заявление на получение справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости
Рассчитать налогооблагаемую базу, применив положенные по закону налоговые вычеты и умножив оставшуюся площадь на кадастровую стоимость 1 кв.м.
Налоговые вычеты определяются следующим образом:
Вычислить сумму налога к уплате, умножив налоговую ставку на налогооблагаемую базу.
Рассмотрим ситуацию на примере. Допустим, мы располагаем 2-комнатной квартирой в Москве, общая площадь которой 50 кв.м, а кадастровая стоимость 10 млн. рублей.
Согласно приведенной выше таблице, при кадастровой стоимость в 10 млн. мы имеем налоговую ставку в размере 0,1%
Далее рассчитаем кадастровую стоимость 1 кв.м разделив общую стоимость (10 млн. рублей) на общую площадь (50 кв.м). Получим 200 000 рублей за 1 кв.м.
Теперь мы имеем право получить следующую форму вычета, которая позволит снизить налоговое бремя:
Отметим, что представительные органы муниципальных образований, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, вправе увеличивать размеры налоговых вычетов.
Важно знать, что этот налоговый вычет предоставляется только на 1 объект (если у собственника их несколько). Поэтому налогоплательщику стоит самостоятельно выбрать, на какой объект будет предоставлена льгота, в противном случае за него это сделает налоговая служба.
Таким образом, в нашем примере налог требуется платить не за 50 кв.м (площадь квартиры), а за 50 - 20 = 30 кв.м., где 20 — это налоговый вычет
Умножим кадастровую стоимость 1 кв.м в размере 200 000 рублей на 30 кв.м и получим 6 млн. рублей — это есть наша налогооблагаемая база.
Осталось умножить её на налоговую ставку в размере 0,1% и получить сумму к уплате: 6000 рублей.
Налоговым периодом признается календарный год. Нам необходимо уплатить налог в срок не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом.
